לאחר שמצאתם דירה או בית שברצונכם לרכוש והצלחתם לגייס את ההון העצמי הנדרש לפי מגבלות בנק ישראל, כעת עליכם לפנות לבנקים השונים כדי לקבל אישור עקרוני למשכנתא. בשלב זה, יועץ המשכנתאות של הבנק יתאים עבורכם תמהיל הלוואה הכולל מספר מסלולים, בהתאמה ליכולת ההחזר שלכם, לסכום ההלוואה ולתקופת ההחזרים.

כדי למזער סיכונים ולבחור משכנתא מותאמת אישית חשוב להכיר את מושגי היסוד בעולם המשכנתאות וההלוואות. עליכם לזכור כי משכנתא היא הלוואה לטווח הארוך, לרוב לצורך רכישת נכס למגורים או להשקעה. המשכנתא כוללת מספר מסלולים, בחלק מהמסלולים קרן ההלוואה צמודה למדד, לרוב למדד המחירים לצרכן, והריבית משתנה בין המסלולים השונים, בהתאם למדיניות הבנק ועל פי גורמים אחרים הקשורים למאפייני הלווה, סכום ההלוואה, יכולת החזר ועוד.

שיטות החזר נפוצות בעולם המשכנתאות

כדי לחשב את תשלומי ההחזר החודשיים הבנק משתמש באחת משלוש שיטות חישוב הנקראות לוח סילוקין. רוב הלווים אינם מודעים לחשיבות בחירת שיטת ההחזר ומניחים לבנק לקבוע עבורם את השיטה. זו טעות רווחת העלולה לעלות לכם הרבה מאוד כסף, באמצעות מחשבון משכנתא תוכלו לבחון כיצד סכום ההחזר החודשי וסך הסכום שמחזירים לבנק משתנים לפי שיטות חישוב שונות.

כאמור, ישנן 3 שיטות החזר עיקריות בעולם המשכנתאות:

• לוח סילוקין שפיצר – בשיטת החזר לוח סילוקין שפיצר, השיטה הנפוצה ביותר בקרב לוקחי המשכנתאות בישראל, ההחזר החודשי קבוע לכל אורך תקופת ההלוואה, וזאת בהנחה שאין שינויים במדד המחירים לצרכן, בשערי חליפין ובמדדים אחרים המשפיעים על סכום ההחזר, ובהנחה שהריבית אינה משתנה.
• לוח סילוקין קרן שווה – שיטת החזר המתאימה בעיקר ללווים בעלי יכולת החזר גבוהה. לפי שיטה זו התשלום החודשי לבנק יורד באופן הדרגתי לאורך חיי ההלוואה, בהנחה שאין שינויים במדד המחירים לצרכן או במדדים אחרים הנקבעים לצורך חישוב ההחזר, ובהנחה שאין שינויים בשערי חליפין ו/או שהריבית במשק אינה משתנה.
• לוח סילוקין בוליט – בשיטת החזר לפי לוח סילוקין בוליט הלווה מחזיר מדי חודש רק את הריבית, ובסוף תקופת ההלוואה, בהתאם למועד שנקבע בחוזה המשכנתא, הלווה נדרש לפרוע בתשלום אחד את קרן ההלוואה. במקרים מסוימים, ניתן לחשב את החזרי המשכנתא לפי מסלול גרייס מלא בו הלווה נדרש לפרוע את הקרן ותשלומי הריבית בתשלום אחד בסוף תקופת ההלוואה.

דוגמאות לחישוב החזר משכנתא

כדי להבין את שיטות ההחזר השונות בעולם המשכנתאות אנו מביאים בפניכם דוגמה מספרית להמחשת הנושא.

בלוח שפיצר הלווה מתחייב לשלם מדי חודש סכום קבוע, כך למעשה הקרן יורדת אך הריבית עולה. כדי לחשב את ההחזר החודשי לפי לוח סילוקין שפיצר יש לקבל מהבנק את נתון הריבית השנתית. חשוב לזכור כי הבנקים נוהגים לציין בהצעות שלהם ללויים מהי הריבית השנתית ולא החודשית. לכן, עליכם לחלק את גובה הריבית השנתית ב-12 (מספר החודשים בשנה), כעת אתם יודעים מהי הריבית החודשית. לאחר מכן יש לחלק את המספר במאה, להוסיף 1 לריבית ולהעלות את המספר בחזקת מספר חודשי ההלוואה לצורך חישוב הריבית המצטברת (ריבית דריבית).

נניח ואתם מעוניינים לקחת משכנתא בסכום של 800,000 ₪, לתקופה של 25 שנה, וריבית שנתית ממוצעת של 3%. לפי נוסחת החישוב ההחזר החודשי שלכם יעמוד על כ-3,790 ₪. אם תחשבו את ההחזר החודשי לפי לוח סילוקין קרן שווה תגלו כי ההחזר החודשי קופץ מעלה, אך כאמור לאורך חיי ההלוואה התשלום החודשי קטן עם הזמן. מאחר ונוסחאות החישוב של קרן שווה ולוח סילוקין בוליט יחסית מורכבות, כדאי להיעזר במחשבון כדי לבחון את השינויים בהחזר החודשי לפי כל שיטה.

איזה שיטת החזר מתאימה לכם?

הבנקים יציעו לכם ברוב המקרים לבחור בשיטת חישוב ההחזרים החודשיים לפי לוח סילוקין שפיצר. הסיבה מהעיקרית לכך היא שרוב הלווים נמצאים בתחילת דרכם בחיים, הם בשלב הקמת משפחות והרחבת המשפחה עם ילדים נוספים, וגם השכר החודשי שלהם יחסית נמוך לעומת אדם הנמצא בשלהי הקריירה שלו וזוכה לשכר מתגמל יותר.

לכן, רוב הלווים מעוניינים להקל על עצמם ומעדיפים לבחור בהחזרים חודשיים נמוכים בתחילת חיי ההלוואה, ולאחר שהם זוכים לשכר גבוה יותר יהיה להם נוח לעמוד בתשלומי החזר גבוהים יותר. עם זאת, רק לאחר ייעוץ משכנתאות מקצועי תוכלו לקבל החלטה שקולה בעזרת היועץ ולבחור בלוח הסילוקין המתאים ביותר ליכולת ההחזר שלכם ולמצבכם הפיננסי.

תמונה: pixabay